Jak działa specjalny kredyt dla landlorda?

1 tydzień temu 11

2025-07-26 12:00

publikacja
2025-07-26 12:00

Kredyty typu buy to let to bardzo ciekawy element brytyjskiego rynku nieruchomości. Przedstawiamy rozwiązanie, które nie jest dostępne w Polsce i raczej nie będzie.

Jak działa specjalny kredyt dla landlorda?

Niektóre kraje cechują się ciekawą specyfiką finansowania nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku USA, chodzi na przykład o popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem na 30 lat oraz działanie całego systemu, który wspiera sekurytyzację takich „hipotek”. Brytyjski rynek kredytów mieszkaniowych, który jest historycznie stary i duży jak na europejskie warunki też posiada pewne interesujące aspekty. Jednym z nich są kredyty typu buy to let. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują cechy tego ciekawego rozwiązania, które nie jest dostępne w Polsce i raczej nieprędko znajdzie się w ofercie rodzimych banków.

Co piąty funt jest pożyczony brytyjskim landlordom

Nazwa „buy to let” dobrze odzwierciedla cel udzielania tych kredytów, które finansują mieszkania pod prywatny najem. W przypadku Wielkiej Brytanii, rynek kredytów BTL jest na tyle duży, że są mu poświęcane specjalne analizy. Kwartalny biuletyn Banku Anglii z grudnia 2023 r. wskazuje, że wówczas kredyty hipoteczne dla brytyjskich wynajmujących miały wartość wynoszącą około 300 miliardów funtów. To oznaczało, że niemal co piąty funt pożyczony przez brytyjskie banki na cele mieszkaniowe, trafił do wynajmującego w celu sfinansowania domu lub lokalu pod prywatny najem.

ReklamaSąsiad chwali się nową kosiarką? Ty powalcz o nowego Hyundaia. Wakacyjny wyścig zbrojeń czas zacząć!

Spore znaczenie kredytów BTL dziwi znacznie mniej, jeśli przypomnimy sobie, że Wielka Brytania to kraj o historycznie dużej roli prywatnego najmu, która dodatkowo wzrosła m.in. na skutek prywatyzacji zasobu społecznego mieszkań w latach 80. i 90. minionego stulecia. Mniej więcej co piąty mieszkaniec Wielkiej Brytanii obecnie wynajmuje lokum należące do prywatnego właściciela. Dla porównania, w Polsce można mówić o około pięcioprocentowym odsetku osób zasiedlających prywatne mieszkanie pod wynajem.

Niemal co drugie lokum na wynajem z kredytem BTL

Pokaźny prywatny zasób brytyjskich mieszkań i domów na wynajem jest w dużej mierze finansowany właśnie kredytami typu BTL. Niemal co drugie lokum wynajmowane przez prywatnego właściciela, aktualnie obciąża kredyt typu buy to let. Taka sytuacja przyciągnęła nawet uwagę nadzoru bankowego, bo opisywane kredyty są postrzegane jako bardziej ryzykowne niż zwykłe „hipoteki” i dodatkowo koncentrują się w aktywach systemowo ważnych brytyjskich banków. Popularność kredytów BTL sprawia, że zmiany oprocentowania takich „hipotek”, wpływają na sytuację zarówno wielu wynajmujących jak i najemców. Właściciele mieszkań i domów na wynajem ograniczają bowiem własną konsumpcję i/lub próbują „przerzucać” wyższe koszty odsetkowe na lokatorów.

Kredyt dla landlorda z dodatkowymi wymaganiami?

Opisywany wyżej mechanizm przenoszenia wyższych kosztów odsetkowych na najemców jest istotny również dlatego, że kredyty typu buy to let cechują się często większymi stawkami oprocentowania niż typowe kredyty do finansowania własnych potrzeb mieszkaniowych. Po globalnym kryzysie finansowym, kredyty BTL są udzielane w sposób bardziej restrykcyjny. W 2016 r. Bank Anglii wydał nawet specjalne wytyczne w zakresie kredytowania landlordów (Supervisory Statement | SS13/16).

Przejawem większej ostrożności banków są na przykład wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego na poziomie 25%, a nawet 40%. Nie ma zatem mowy o kredytowaniu wynajmu przy minimalnym poziomie oszczędności. Co ciekawe, opisywane kredyty mogą być udzielane tylko na podstawie prognozowanych dochodów z najmu, ale wówczas wymagane jest to, aby takie dochody pokrywały wyraźnie więcej niż 100% wysokości raty (np. 125% - 145%).

Kalkulacja pokrycia raty bardzo często uwzględnia jednak tylko płatności odsetkowe. W przypadku kredytów buy to let, regułą jest bowiem spłata wyłącznie odsetek (według stawki ustalonej na kilka lat), bez konieczności comiesięcznego zwrotu kapitałowej części raty. Opisywany system oczywiście zakłada konieczność zwrotu zadłużenia pod koniec okresu trwania umowy kredytowej. Taka spłata może być jednak związana ze … sprzedażą nieruchomości. To opcja generująca dodatkowe ryzyko powiązane z ujemną zmianą wartości domu lub lokalu, czego kredytobiorca powinien być świadomy.

U nas banki bez specjalnej oferty dla wynajmujących

Gdyby opisywane wyżej zasady działania kredytów typu buy to let miały zostać wprowadzone w Polsce, to opinie na pewno byłyby mocno podzielone. Wydaje się jednak, że specjalne reguły kredytowania brytyjskich landlordów można traktować wyłącznie jako ciekawostkę, która u nas się nie pojawi. W ramach uzupełnienia tematu, eksperci portalu RynekPierwotny.pl na początku lipca 2025 r. zapytali wiodące banki, czy przewidują one (w ofercie detalicznej) jakieś szczególne zasady kredytowania zakupu lokalu mieszkalnego pod wynajem. We wszystkich przypadkach, odpowiedź była jednoznacznie negatywna. Zakup mieszkania na wynajem przez osobę prywatną nie jest zatem traktowany w żaden szczególny sposób - na plus lub minus dla kredytowego wnioskodawcy.

Andrzej Prajsnar

Źródło: