Wynajem mieszkania? Sprawdź, zanim urząd skarbowy się odezwie

Wynajem wakacyjny – doraźny czy działalność gospodarcza?

Jeśli planujesz wynająć mieszkanie turystom z okazji lokalnego koncertu czy festiwalu – i robisz to jednorazowo – sprawa jest prosta. Wystarczy rozliczyć się na zasadach ryczałtu: 8,5% podatku do kwoty 100 tys. zł rocznie, a powyżej – 12,5%. Problem zaczyna się wtedy, gdy wakacyjny najem staje się powtarzalny, zorganizowany, nastawiony na zysk.

Jak podkreśla mec. Michał Pomorski, taki sposób działania nosi już znamiona działalności gospodarczej, co oznacza konieczność rejestracji, prowadzenia ewidencji, rozliczania VAT-u (8%) oraz potencjalnych składek zdrowotnych. Wielu właścicieli ignoruje ten obowiązek, ryzykując konsekwencje, które mogą pojawić się po kilku latach – z pełnymi odsetkami i karami skarbowymi.

„Syndrom pięciu lat” – fiskus ma czas

Urzędy skarbowe często nie kontrolują najmów na bieżąco. Czekają, aż suma potencjalnych zaległości urośnie, i po 4–5 latach przystępują do działania. Jeśli w tym czasie właściciel nie zarejestrował działalności, nie wybrał formy opodatkowania i nie odprowadzał podatku, urząd domyślnie naliczy podatek według skali – 12% do 120 tys. zł, a potem 32%, co przy jednoczesnym zatrudnieniu na etacie może mocno podnieść całkowitą stawkę.

Jak legalnie wynajmować krótkoterminowo?

Jedną z metod na uniknięcie kwalifikacji jako działalności gospodarczej jest współpraca z operatorem wynajmu. Właściciel zawiera wówczas umowę z firmą, która zajmuje się publikacją ofert, obsługą gości, sprzątaniem. Dzięki temu wynajmujący ma jednego kontrahenta i nie angażuje się bezpośrednio w proces najmu – co pozwala mu rozliczać się jako osoba fizyczna na zasadach ryczałtu.

Wynajem dla studentów – pozornie bezpieczny

Wynajem długoterminowy studentom to klasyczny przykład „zwykłego” najmu prywatnego. Jeśli zawieramy umowę na rok lub dłużej i całość zgłaszamy do urzędu skarbowego, ryzyko podatkowe jest minimalne. Sytuacja komplikuje się, gdy mieszkanie dzielimy na pokoje, podpisujemy kilka umów z różnymi osobami i wynajmujemy na krótsze okresy. Wówczas znów pojawia się ryzyko uznania działań za działalność gospodarczą.

Umowa – twój parasol ochronny

Jednym z najczęściej bagatelizowanych elementów najmu jest sama umowa. Powinna zawierać:

• dokładny opis stanu mieszkania i wyposażenia (wraz z dokumentacją zdjęciową),
• jasne zasady dotyczące rozliczenia mediów,
• zakaz podnajmu i meldunku osób trzecich bez zgody właściciela,
• procedury w przypadku zaległości w opłatach,
• zasady rozliczenia kaucji,
• definicję „normalnego zużycia” lokalu, które nie uprawnia do zatrzymania kaucji. Brak umowy to furtka do licznych problemów – od kradzieży wyposażenia po spory sądowe o szkody czy zaległe płatności.

Flipujesz albo dziedziczysz? Uważaj na działalność

Sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza odziedziczonych, może również zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli właściciel aktywnie zwiększa ich wartość: dzieli działki, doprowadza media, angażuje pośredników, prowadzi wiele transakcji. Wtedy fiskus może naliczyć nie tylko podatek dochodowy, ale też VAT – co w praktyce może oznaczać, że trzeba oddać nawet połowę uzyskanej kwoty.

Nie istnieje przepis mówiący, że do trzech flipów w roku to „jeszcze prywatnie”, a powyżej to już biznes. Wszystko zależy od charakteru i skali działań.

Jak wynajmować z głową?

Jeśli chcesz zarobić na wynajmie – czy to w wakacje, czy na studenckim ruchu – zadbaj o trzy rzeczy:

1. Umowa – kompletna, szczegółowa, zabezpieczająca obie strony.
2. Zgłoszenie do urzędu – najem prywatny? Ryczałt. Działalność? Zarejestruj ją.
3. Świadomość skali działań – im bardziej intensywnie i profesjonalnie działasz, tym większe ryzyko, że fiskus uzna cię za przedsiębiorcę.

Zysk bywa kuszący, ale nieopłacalne może być ignorowanie formalności. W nieruchomościach – jak w życiu – brak wiedzy nie chroni przed odpowiedzialnością.